سناریوهای محتمل درباره ی آینده بازار مسکن
کار در محل: کار در محل: هم اکنون هزینه ساخت در مواردی به بالای نرخ واحدهای آماده در بازار مسکن رسیده است. این بدان معناست که بازار مسکن به تدریج به کف قیمت نزدیک شده اما برمبنای تجربه، رکودی که از میانه سال قبل شروع شده می تواند بین 10 تا 12 فصل طول بکشد. بدین سبب طبق تجربه ادوار گذشته ممکنست رکود تا اواسط سال 1405 ادامه پیدا کند. البته این فرضیه بصورت مطلق نیست و می تواند تحت تأثیر عوامل 9 گانه ای که در این گزارش به آن اشاره می شود تغییر کند.
به گزارش کار در محل به نقل از ایسنا، بازار مسکن در رونق نسبی غیرتورمی قبل از عید به سر می برد، اما قیمت های اعلامی نسبت به سال قبل تغییر قابل ملاحظه ای نداشته و در مواردی کاهش نیز یافته است. آنطور که واسطه های ملکی می گویند به رسم معمول با نزدیک شدن به هفته های پایانی سال، میزان مراجعات به بنگاه های املاک و تمایل برای خرید آپارتمان در مقایسه با ماه های قبل افزایش نسبی دارد؛ افزایشی که بگفته رییس اتحادیه مشاوران املاک به هیچ عنوان با افزایش قیمت همراه نیست.
اما عواملی نظیر تورم عمومی، رشد بازارهای موازی، نرخ مصالح ساختمانی، توان خرید طرف تقاضای مصرفی، معاملات سوداگرانه، تقاضای پنهان، مالیات های حوزه مسکن، میزان ساخت و ساز و متغیرهای سیاسی می تواند بر بازار مسکن اثرگذار باشد. شاید در میان ۹ عامل مذکور، وزن هیچکدام به اندازه توان خرید تقاضای مصرفی نباشد. رکود در بخش خرید و فروش مصرفی بطور مستقیم بر خرید و فروش های سرمایه ای و سوداگری اثرگذار می باشد.
هم اکنون به علت رکود سنگینی که از اواسط سال قبل در بازار مسکن به وجود آمده نرخ تورم مسکن به حدود نصف تورم عمومی رسیده است. طبق آخرین آمار مرکز آمار ایران در دی ماه امسال تورم عمومی ۳۲ درصد بوده در صورتیکه میزان افزایش قیمت مسکن شهر تهران برمبنای آمار مرداد سال جاری حدود ۱۷ درصد بوده است (از مرداد به بعد آمار مسکن ارائه نشد). تعداد معاملات نیز ۳۵۵۹ فقره بود. در صورتیکه در سالیان رونق، ماهیانه بین ۱۵ تا ۲۰ هزار معامله در پایتخت به انجام می رسد.
با اینحال بتازگی رییس اتحادیه مشاوران املاک از رونق نسبی معاملات مسکن با نزدیک شدن به هفته های پایانی سال آگاهی داده است. بگفته کیانوش گودرزی تقاضا برای آپارتمان های زیر قیمت است، بدین سبب افزایش قیمت در بازار مسکن دیده نمی شود.
سوال این است که در سال آینده چه سناریوهایی برای بازار مسکن محتمل است؟ اگر سیاستهای دولت در کنترل تورم و تسهیل ساخت وساز موفق باشد، بازار می تواند به ثبات نسبی برسد. از جانب دیگر برمبنای یک تحلیل، در صورتیکه قدرت خرید مردم بازهم کم شود، حتی با افزایش نرخها تقاضای موثر کاهش پیدا خواهدنمود و رکود بازار مسکن ادامه پیدا می کند.
قیمت نهاده های ساختمانی در ماه های اخیر تحت تأثیر رشد نرخ ارز گرفتار نوسان افزایشی شده است. بر این اساس برخی کارشناسان معتقدند قیمت مسکن در آینده رشد خواهد داشت؛ گزاره ای که رییس اتحادیه مشاوران املاک آنرا رد می کند و می گوید «بعید است در سال آینده تورم بازار مسکن به میزان تورم عمومی برسد. به بیان دیگر وضعیت سال جاری بازهم برای سال آینده نیز در بازار ملک ادامه پیدا می کند و افزایش قیمت مسکن احتمالاً حدود نصف افزایش قیمت دیگر کالاها خواهد بود».
یکی دیگر از عوامل موثر بر رکود فعلی را می توان روند تدریجی اعمال مالیات بر خانه های خالی دانست که موجب شد بخش قابل توجهی از آپارتمان ها در تهران و شهرهای اطراف مثل پردیس به بازار مسکن ارائه شود و این مساله در پایین آوردن تا یک میلیارد تومانی نرخها اثرگذار بود.
هم اکنون معاملات برمبنای مشاهدات میدانی و پرس وجو از دفاتر املاک نسبت به ماه های گذشته مقداری بالا رفته است. بااینکه آمار رسمی به عنوان مرجع بررسی دقیق بازار مسکن از دسترس خارج شده است. در چنین شرایطی بطور معمول بعضی بخر و بفروش ها تلاش می کنند قیمت های پیشنهادی را بالا ببرند اما مشتری برای این نوع واحدها کمتر پیدا می شود. ممکنست برخی واسطه ها نیز شرایط تورمی را به خریداران القا کنند که چنین موضوعی نیز حقیقت ندارد.
با اینحال هزینه ساخت در مواردی بالاتر از نرخ واحدهای آماده در بازار مسکن، تمام می شود. این بدان معناست که بازار مسکن به تدریج به کف قیمت خود نزدیک شده اما خروج آن از رکود می تواند بین ۱۰ تا ۱۲ فصل طول بکشد. بدین سبب رکودی که از میانه سال قبل شروع شده طبق تجربه ادوار گذشته ممکنست تا اواسط سال ۱۴۰۵ ادامه پیدا کند. البته این فرضیه بصورت مطلق نیست و می تواند تحت تأثیر عوامل ۹ گانه ای که در این گزارش به آن اشاره شد گرفتار تغییر شود.
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب